ATENCIÓN: EL TJUE HA AMPLIADO EL PLAZO PARA RECLAMAR LOS GASTOS DE HIPOTECA.
Si firmaste una hipoteca, es muy probable que el banco te cargara gastos que, según el Tribunal Supremo, no te correspondía pagar. En esta guía te explicamos cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso: qué gastos hipotecarios puedes recuperar, quién paga cada uno según la fecha de tu escritura, qué documentación necesitas, por qué vía se reclama y qué plazo tienes. Si prefieres delegarlo, somos abogados de derecho bancario en Madrid y llevamos la reclamación de principio a fin.
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¿Qué son los gastos hipotecarios?
Los gastos de hipoteca son los costes asociados a la formalización de un préstamo con garantía hipotecaria. Al firmar la escritura, el banco repercutía sobre el cliente estos gastos a través de una cláusula que los tribunales han declarado abusiva:
- Gastos de notaría: honorarios del notario por la escritura pública del préstamo.
- Gastos de registro: coste de inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría: tramitación de la inscripción y la liquidación de impuestos, normalmente una gestoría impuesta por la entidad.
- Gastos de tasación: valoración de la vivienda exigida por el banco antes de conceder el préstamo.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): tributo ligado a la escritura.
- Comisión de apertura: importe que el banco cobra por estudiar y tramitar el préstamo.
¿Quién paga los gastos de hipoteca?
El reparto de los gastos hipotecarios depende de cuándo firmaste la escritura. Hay dos fechas clave: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cambió con el Real Decreto-ley 17/2018 (en vigor el 10 de noviembre de 2018) y el resto de gastos con la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), en vigor el 16 de junio de 2019.
Hipotecas anteriores a la LCCI (antes del 16 de junio de 2019)
Aquí el reparto lo fijó el Tribunal Supremo al declarar abusiva la cláusula de gastos:
- Registro de la Propiedad: lo paga íntegramente el banco.
- Gestoría: la paga íntegramente el banco.
- Notaría: se reparte al 50 % entre banco y cliente; la copia la paga quien la solicita.
- Tasación: la paga el banco en las hipotecas anteriores a la LCCI (STS 35/2021, de 27 de enero).
- IAJD: lo paga el cliente si la hipoteca es anterior al 10 de noviembre de 2018; no es un gasto reclamable.
Hipotecas posteriores a la LCCI (desde el 16 de junio de 2019)
La propia ley fija ahora el reparto (art. 14 LCCI):
- Notaría, gestoría y Registro de la Propiedad: los paga el banco.
- IAJD: lo paga el banco (Real Decreto-ley 17/2018).
- Tasación: la paga el cliente por imperativo legal, por lo que ya no es reclamable.
¿Qué gastos de hipoteca puedo reclamar?
Puedes reclamar todo gasto que el banco te cargara indebidamente según el reparto anterior: la totalidad del registro y la gestoría, la mitad de la notaría y, en hipotecas anteriores a la LCCI, la tasación. El IAJD no es reclamable, porque el Tribunal Supremo confirmó que en su día lo pagaba el prestatario.
Caso aparte es la comisión de apertura. Durante años se reclamó como abusiva de forma automática, pero el Tribunal Supremo (sentencia 816/2023, siguiendo al TJUE de 16 de marzo de 2023) ha aclarado que no es nula por sí misma: solo se anula si el banco no la explicó con transparencia. Por eso conviene que un abogado revise tu escritura antes de incluirla en la reclamación.
¿Cómo se calcula el importe a reclamar?
El cálculo es sencillo: reúne las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación, suma lo que pagaste y descuenta la parte que sí te correspondía asumir. La diferencia es la cantidad reclamable. A esa cifra pueden sumarse los intereses legales del dinero desde que hiciste cada pago.
¿Qué documentación necesito para reclamar?
- La escritura de tu hipoteca, que acredita la cláusula de gastos.
- Las facturas de notaría, gestoría, tasación y registro, que acreditan el importe exacto.
Si no conservas las facturas, puedes pedir copia a la notaría, al Registro de la Propiedad o a la gestoría. También te vale la copia de la escritura y tu DNI para identificarte ante el banco.
Cómo reclamar los gastos de hipoteca paso a paso
La reclamación de gastos hipotecarios sigue tres vías sucesivas:
- Reclamación extrajudicial al banco. Se presenta un escrito ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad, preferiblemente por correo certificado o burofax para dejar constancia de la fecha. Puedes usar nuestro modelo de reclamación de gastos de hipoteca en Word, PDF y texto. El banco dispone de un plazo para contestar.
- Banco de España. Si el banco rechaza la reclamación o no responde, puedes presentar una queja ante el Banco de España. Su informe no es vinculante, pero deja constancia del conflicto.
- Vía judicial. Si no hay acuerdo, se interpone una demanda solicitando la nulidad de la cláusula de gastos y la devolución de las cantidades. La mayoría de los procedimientos terminan con sentencia favorable al consumidor.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los gastos de hipoteca?
Durante un tiempo se dijo que el plazo terminaba el 24 de enero de 2024, pero el TJUE (sentencia de 25 de enero de 2024) rechazó que hubiera vencido: el plazo de prescripción de cinco años del artículo 1964 del Código Civil no empieza a contar hasta que el cliente conoce que la cláusula es abusiva. En la práctica, sigues teniendo derecho a reclamar, pero conviene enviar cuanto antes la reclamación extrajudicial: interrumpe la prescripción y deja constancia de la fecha.
¿Puedo reclamar si la hipoteca ya está cancelada?
Sí. La reclamación se dirige contra la nulidad de la cláusula de gastos, no contra el préstamo en sí. Que hayas terminado de pagar la hipoteca, o que la hayas cancelado anticipadamente, no te impide recuperar lo que abonaste de más.
¿Puedo reclamar sin las facturas?
Sí, aunque acreditar el importe resulta más difícil. La nulidad de la cláusula puede declararse igualmente, pero para cuantificar la devolución conviene aportar las facturas o, en su defecto, pedir copia a la notaría, al Registro o a la gestoría.
Reclama tus gastos de hipoteca con un abogado
Cada escritura es distinta y no todos los gastos se reclaman igual. Revisamos tu hipoteca sin coste, te decimos qué importe es reclamable y por qué vía, y llevamos la reclamación de principio a fin. Esta reclamación forma parte de nuestra área de derecho bancario en Madrid; si quieres presentarla tú mismo, descarga nuestro modelo de reclamación de gastos hipotecarios.
Daniel Álvaro González, abogado colegiado nº 82594 del ICAM y socio director de Daniel Álvaro Abogados. Más de 20 años de ejercicio, centrado en derecho de familia: divorcios, custodia y medidas paternofiliales.