Si has vendido, heredado o recibido en donación un inmueble urbano, es probable que tengas que liquidar la plusvalía municipal. Es uno de los impuestos que más ha cambiado en los últimos años a raíz de las sentencias del Tribunal Constitucional, hasta el punto de que en muchos casos no hay que pagarlo o se puede reclamar su devolución. En esta guía te explicamos qué es la plusvalía municipal, quién la paga, cómo se calcula tras la reforma y en qué supuestos puedes reclamar.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es el nombre común del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo local que grava el aumento de valor que experimenta el suelo urbano cuando se transmite la propiedad, ya sea por compraventa, herencia, donación o cualquier otra forma de transmisión. Lo recauda el ayuntamiento del municipio donde esté el inmueble y solo afecta al suelo urbano, no a las construcciones ni al suelo rústico.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
- Compraventa: paga el vendedor (transmitente), porque es quien obtiene el incremento de valor.
- Herencia: paga quien hereda el inmueble.
- Donación: paga quien recibe la donación (el adquirente).
En una compraventa entre particulares es habitual pactar que asuma el impuesto el comprador, pero frente al ayuntamiento el obligado sigue siendo el vendedor.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
- Compraventa y donación: 30 días hábiles desde la transmisión.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento del causante, prorrogables otros 6 meses si se solicita.
Según el municipio, el impuesto se gestiona por liquidación (el ayuntamiento calcula y notifica la cuota) o por autoliquidación (es el contribuyente quien calcula y paga). Esta diferencia es importante a la hora de reclamar.
Cómo se calcula la plusvalía municipal tras la reforma
Aquí está el gran cambio. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucional y nulo el método de cálculo de la base imponible del impuesto (art. 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), por vulnerar el principio de capacidad económica. Para cubrir el vacío legal se aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, que establece dos métodos de cálculo y permite al contribuyente elegir el que le resulte más favorable:
- Método objetivo (estimación objetiva): se toma el valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y se le aplica un coeficiente aprobado por cada ayuntamiento en función de los años transcurridos.
- Método real (estimación directa): se calcula la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición del inmueble (según escrituras). Si esa ganancia real es menor que la base objetiva, se tributa por ella.
En la práctica conviene calcular las dos opciones y quedarse con la que arroje una cuota más baja. Sobre la base imponible se aplica el tipo de gravamen que fije la ordenanza fiscal del municipio (con un máximo del 30 %).
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
La reforma incorporó una regla clave: si no ha habido incremento de valor del terreno, no se paga el impuesto. Es decir, cuando el inmueble se transmite por un valor igual o inferior al de adquisición (una minusvalía), la operación no está sujeta al impuesto, siempre que el contribuyente lo acredite con las escrituras. Esto recoge la doctrina que el Tribunal Constitucional ya había fijado en la sentencia 59/2017 para los supuestos de pérdida.
¿Cuándo se puede reclamar la plusvalía municipal?
- Transmisiones con pérdida o sin incremento de valor: si vendiste o transmitiste el inmueble por un valor igual o inferior al de compra.
- Cuotas de carácter confiscatorio: cuando el impuesto pagado supera la ganancia realmente obtenida (doctrina de la STC 126/2019).
- Liquidaciones afectadas por la nulidad del método de cálculo, dentro de los límites que fijó la propia STC 182/2021.
La vía depende de cómo se gestionó el impuesto: en las autoliquidaciones puedes solicitar la rectificación y la devolución de ingresos indebidos dentro de los 4 años de prescripción; en las liquidaciones notificadas por el ayuntamiento, el plazo para recurrir es mucho más breve, por lo que conviene revisarlas cuanto antes.
¿Qué documentación necesito para reclamar?
- Tu DNI o NIF.
- La escritura de adquisición del inmueble.
- La escritura de transmisión (venta, herencia o donación).
- El justificante de pago de la autoliquidación o liquidación del impuesto.
Con las dos escrituras se acredita si hubo o no incremento de valor, que es la clave de la mayoría de reclamaciones.
¿Qué plazo tiene el ayuntamiento para contestar?
Una vez presentada la solicitud de devolución, el ayuntamiento dispone de 6 meses para resolver. Si transcurre ese plazo sin respuesta, la solicitud se entiende desestimada por silencio negativo, y el siguiente paso es interponer un recurso contencioso-administrativo ante los juzgados.
Preguntas frecuentes sobre la plusvalía municipal
¿Cómo librarse de pagar la plusvalía municipal?
No pagarás la plusvalía municipal si acreditas que no hubo incremento de valor del terreno (transmisión con pérdida). También puedes reducir la cuota eligiendo el método de cálculo más favorable y comprobando las bonificaciones que prevea la ordenanza de tu municipio, por ejemplo en herencias de vivienda habitual.
¿Se paga plusvalía municipal en una herencia?
Sí, la paga quien hereda el inmueble urbano, en el plazo de 6 meses desde el fallecimiento. Muchos ayuntamientos aplican bonificaciones en la transmisión de la vivienda habitual a favor de cónyuge, descendientes o ascendientes.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal en 2026?
Se calcula por el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente municipal) o por el método real (diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición), y se tributa por el que resulte más bajo.
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Daniel Álvaro González, abogado colegiado nº 82594 del ICAM y socio director de Daniel Álvaro Abogados. Más de 20 años de ejercicio, centrado en derecho de familia: divorcios, custodia y medidas paternofiliales.