Abogados de derecho inmobiliario en Madrid: compraventa, arrendamientos, comunidades y proindivisos
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Un abogado inmobiliario se ocupa de todo lo que rodea a un inmueble: comprarlo, venderlo, alquilarlo, repartirlo o defenderlo cuando aparece un problema. En Madrid la mayoría de esos problemas se detectan tarde, cuando ya se ha firmado algo.
Somos abogados inmobiliarios en Madrid con más de veinte años de ejercicio. Revisamos los contratos antes de que los firmes y los defendemos después si hace falta. La 1ª consulta es gratuita y en ella lo primero que miramos son los plazos, porque en derecho inmobiliario casi todos son cortos y varios caducan solos.
El asesoramiento que damos cubre las dos caras del derecho inmobiliario: la preventiva, que es revisar documentación y contratos antes de comprometerte, y la contenciosa, cuando el asunto ya está en un juzgado de Madrid. La primera cuesta bastante menos esfuerzo que la segunda.
Asesoramiento en el contrato de arras y en la escritura, cargas registrales y condiciones de financiación.
Reclamación al vendedor por defectos del inmueble que no estaban a la vista cuando compraste.
Redacción y revisión de contratos de alquiler, rentas, fianzas, prórrogas y resolución.
Recuperación del inmueble por impago de rentas o por expiración del plazo pactado.
Impugnación de acuerdos de la junta y reclamación judicial de las cuotas impagadas.
Salida del proindiviso cuando un inmueble tiene varios propietarios y no hay acuerdo.
El inmueble heredado entre varios herederos, del reparto a la escritura de adjudicación.
ITP, IVA, plusvalía municipal y ganancia patrimonial en la venta de un inmueble en Madrid.
Casi todos los casos que llegan al despacho tienen algo en común: existía un documento que nadie leyó a tiempo. Un contrato de arras con una cláusula de penalización, una nota simple con una carga, un acta de la junta de propietarios que aprobaba una derrama.
El asesoramiento previo evita la mayor parte de esos conflictos. Estos son los momentos en los que nuestros abogados inmobiliarios aportan más, ordenados por lo que suele costar arreglarlo después.
| Momento | Qué revisamos | Qué evita |
|---|---|---|
| Antes de firmar las arras | Tipo de arras, plazo, penalización y condición de financiación | Perder la señal o quedar obligado a comprar |
| Antes de la escritura | Nota simple, cargas, ocupantes y estado de las cuotas de la comunidad | Heredar deudas ajenas junto con el inmueble |
| Al redactar el alquiler | Duración, renta, fianza, garantías y causas de resolución | Contratos de arrendamiento que no se pueden extinguir |
| Al recibir una derrama o un acuerdo | Mayoría aplicable y plazo de impugnación | Que el acuerdo devenga firme y ya no se pueda discutir |
La compraventa de inmuebles se decide en el contrato de arras, no en la notaría. Ahí se fija el precio, el plazo y qué pasa si alguien se echa atrás. Firmar un modelo descargado de internet es el origen de buena parte de los pleitos que llevamos.
El Código Civil solo regula expresamente un tipo de arras. Su artículo 1454 permite rescindir el contrato si el comprador se allana a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Los otros dos tipos son creación de la jurisprudencia y tienen efectos muy distintos.
| Tipo de arras | Qué permiten | Si te echas atrás |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirman el contrato. No dan derecho a desistir | La otra parte puede exigirte que cumplas |
| Penales | Fijan de antemano la indemnización por incumplimiento | Pierdes la señal y además puede reclamarse el cumplimiento |
| Penitenciales (art. 1454 CC) | Permiten desistir pagando un precio pactado | El comprador las pierde. El vendedor las devuelve duplicadas |
Si el contrato no dice de qué tipo son, los tribunales presumen que son confirmatorias. Es decir, las que no dejan salir. Es la confusión más cara del derecho inmobiliario y se resuelve con una línea bien redactada.
Compraste y luego apareció el defecto. Humedades, una instalación que no cumple, un forjado tocado. El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder por los defectos ocultos que hacen la vivienda impropia para su uso o que, de haberlos conocido, te habrían hecho pagar menos.
El vendedor no responde de lo que estaba a la vista. Tampoco si eres perito y por tu oficio debías conocerlo. El problema real no suele ser ese, sino el plazo.
Se cuenta desde la entrega del inmueble y no desde que descubres el defecto (art. 1490 CC).
Sin informe técnico que acredite el defecto y su origen, la reclamación rara vez prospera.
La reclamación fehaciente al vendedor deja constancia de la fecha y del contenido.
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos impone plazos mínimos que no dependen de lo que ponga el contrato. Es lo que más sorprende a los propietarios cuando quieren recuperar su vivienda.
| Concepto | Arrendador particular | Arrendador persona jurídica |
|---|---|---|
| Duración mínima obligatoria (art. 9) | 5 años | 7 años |
| Prórroga tácita posterior (art. 10) | Hasta 3 años más | Hasta 3 años más |
| Preaviso del arrendador para no renovar | 4 meses | 4 meses |
| Preaviso del arrendatario para no renovar | 2 meses | 2 meses |
Cuando el inquilino deja de pagar, la vía es el juicio verbal de desahucio del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite acumular la reclamación de las rentas debidas y la recuperación de la posesión en un mismo procedimiento.
Hay una figura que conviene conocer antes de demandar. El artículo 22 de esa misma ley regula la enervación: el inquilino puede parar el desahucio pagando lo que debe, aunque solo puede hacerlo una vez.
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal ordena la convivencia en un edificio. Los dos conflictos que más llegan a nuestro despacho son los acuerdos de la junta y las cuotas que alguien no paga.
Su artículo veintiuno permite a la comunidad reclamar judicialmente las cantidades debidas, sean gastos ordinarios, extraordinarios o fondo de reserva, y establece que esos créditos devengan intereses desde que el pago debió hacerse. El artículo diecisiete fija qué mayoría hace falta para cada tipo de acuerdo, que es donde se decide si una obra se puede imponer a quien votó en contra.
Un proindiviso es un inmueble con varios propietarios. Aparece en dos escenarios: una pareja que se separa y una vivienda heredada entre hermanos. En ambos, alguien quiere salir y otro no.
La ley está del lado de quien quiere salir. El artículo 400 del Código Civil dice que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cualquiera puede pedir la división en cualquier momento. Solo cabe pactar mantenerla indivisa por un plazo máximo de diez años.
| Vía | Qué ocurre | Base legal |
|---|---|---|
| Acuerdo entre copropietarios | Uno se queda el inmueble y compensa en dinero a los demás | Art. 404 CC |
| División material | Solo si el edificio lo permite, adjudicando pisos o locales independientes | Art. 401 CC |
| Venta y reparto del precio | Si es indivisible y no hay acuerdo, se vende y se reparte lo obtenido | Art. 404 CC |
| Subasta pública | Basta que un solo comunero la pida para que se celebre | Art. 1062 CC |
Cuando el proindiviso viene de una herencia, el artículo 406 del Código Civil remite a las reglas de la división de la herencia. Por eso el asunto se lleva a la vez desde el abogado de herencias en Madrid y desde el lado inmobiliario. Separarlos alarga el procedimiento sin ganar nada.
El coste fiscal cambia según quién vende y qué se vende. Conviene calcularlo antes de firmar las arras, no después, porque condiciona el precio que puedes aceptar.
| Impuesto | Quién lo paga | Cuándo aplica |
|---|---|---|
| ITP (transmisiones patrimoniales) | El comprador | Vivienda de segunda mano |
| IVA y actos jurídicos documentados | El comprador | Vivienda de obra nueva |
| Plusvalía municipal | El vendedor, salvo pacto | Suelo urbano, la liquida el ayuntamiento |
| Ganancia patrimonial en el IRPF | El vendedor | Si vendes por encima de lo que te costó |
La plusvalía municipal tiene su propia regla de cálculo y admite dos métodos, así que no siempre sale a pagar. En una herencia coincide con el impuesto de sucesiones y ambos comparten el plazo de seis meses.
Nos cuentas la operación o el conflicto y revisamos los plazos. La 1ª consulta es gratuita.
Contratos, nota simple del registro, cargas y estado de cuentas de la comunidad.
Decidimos si conviene negociar, requerir o demandar, y con qué prueba.
Muchos asuntos inmobiliarios se cierran con un burofax, sin pisar el juzgado.
Si hay que pleitear, preparamos la demanda y te acompañamos hasta la resolución.
Soy Daniel Álvaro, abogado colegiado en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Más de veinte años ejerciendo, con el derecho civil y el derecho inmobiliario como base de mi trabajo y experiencia previa como asesor legal en despachos del sector.
Nuestros abogados llevan tanto el asesoramiento preventivo como el pleito, y en derecho inmobiliario esa continuidad importa: quien redactó los contratos conoce sus puntos débiles mejor que nadie.
Trabajo con presupuesto cerrado y llevo personalmente cada expediente. En cifras del despacho: 95 % de casos ganados y más de 20 millones de euros conseguidos para nuestros clientes.
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El despacho está en la avenida del General Perón, en Madrid. Desde aquí llevamos asuntos de derecho inmobiliario en toda la Comunidad de Madrid, con los juzgados de Primera Instancia de la capital como destino habitual de los procedimientos.
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